CO2-Steuer 2026: Was Eigentümer und Mieter von Gewerbeimmobilien jetzt wissen müssen

Der CO2-Preis steigt. Was viele bislang als abstraktes Klimapolitikinstrument wahrgenommen haben, wird spätestens 2026 für Eigentümer und Mieter von Gewerbeimmobilien zu einer handfesten Kostenfrage. Wer jetzt nicht plant, zahlt später mehr – und verpasst möglicherweise Förderfenster, die heute noch offen sind.

Dieser Artikel ordnet die aktuelle Situation ein, erklärt die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter und zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind, um die steigenden Energiekosten durch die CO2-Steuer zu begrenzen.

CO2-Preis 2026: Stand der Entwicklung

Das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) regelt seit 2021 die nationale CO2-Bepreisung für Heizöl, Erdgas, Flüssiggas und weitere fossile Energieträger. Der CO2-Preis wurde schrittweise angehoben und liegt seit 2024 bei 45 Euro pro Tonne CO2. Für 2025 ist ein weiterer Anstieg auf 55 Euro vorgesehen. Ab 2026 entscheidet das politische Umfeld, wie stark die Preise steigen: Der ursprüngliche Pfad sah eine Fortführung im Bereich von 55 bis 65 Euro vor, doch Marktmechanismen und mögliche Einbeziehung in den europäischen Emissionshandel (ETS 2) könnten die Preise weiter treiben.

Für Gewerbeimmobilien, die mit Gas oder Öl beheizt werden, bedeutet das: Die Betriebskosten steigen systematisch weiter. Ein Gebäude mit einem jährlichen Gasverbrauch von 200.000 kWh trägt bei einem CO2-Preis von 55 Euro bereits mehrere tausend Euro allein durch die CO2-Abgabe. Bei weiteren Preissteigerungen wächst diese Belastung entsprechend.

Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter – was das Stufenmodell bedeutet

Seit Januar 2023 gilt im Wohnbereich das gesetzliche Stufenmodell zur CO2-Kostenteilung nach dem CO2KostAufG. Für Gewerbeimmobilien hingegen besteht nach wie vor keine gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung. Das heißt: Die Kostenverteilung richtet sich grundsätzlich nach dem Mietvertrag.

In der Praxis wälzen viele gewerbliche Mietverträge Betriebskosten – und damit auch die CO2-Steuer – über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um. Das ist rechtlich zulässig, solange die entsprechenden Positionen im Vertrag eindeutig geregelt sind. Eigentümer, die langfristige Mietverträge mit festen Nebenkostenklauseln abgeschlossen haben, stehen möglicherweise vor einem anderen Problem: Sie können die steigenden Kosten nicht weitergeben und tragen die Mehrbelastung selbst.

Für beide Seiten gilt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Verbrauch, desto größer die CO2-Kostenlast. Ein Gebäude der Energieeffizienzklasse F oder G verursacht bei gleicher Nutzung deutlich höhere CO2-Kosten als ein saniertes Objekt der Klasse B oder besser.

Mieter sollten bestehende und neue Mietverträge sorgfältig prüfen: Ist die CO2-Abgabe als umlagefähige Betriebskosten definiert? Gibt es Obergrenzen oder Anpassungsklauseln? Diese Fragen sind keine Formalitäten, sondern bestimmen die Höhe der tatsächlichen Mietnebenkosten über Jahre hinweg.

Strategien zur Kostenreduzierung – Energieberatung und Förderung als Hebel

Der wirksamste Hebel gegen steigende CO2-Kosten ist die Reduzierung des fossilen Energieverbrauchs. Das klingt selbstverständlich, wird aber häufig aufgeschoben – oft aus Unkenntnis über konkrete Einsparpotenziale oder verfügbare Fördermittel.

Für Gewerbegebäude kommen folgende Maßnahmen in Betracht:

Für viele dieser Maßnahmen gibt es Förderprogramme. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des BAFA und der KfW unterstützt sowohl Einzelmaßnahmen als auch Komplettsanierungen – auch bei Nichtwohngebäuden. Die Fördersätze sind abhängig von der erreichten Effizienzklasse und dem Einsatz erneuerbarer Energien. Wer einen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, kann bei späteren Maßnahmen höhere Fördersätze abrufen.

Wichtig: Für die Beantragung der meisten BEG-Förderungen ist die Einbindung eines zugelassenen Energieberaters verpflichtend. Die Kosten der Energieberatung selbst sind ebenfalls förderfähig – über das BAFA-Programm zur Energieberatung für Nichtwohngebäude mit bis zu 80 Prozent Kostenzuschuss.

Handlungsbedarf jetzt – nicht erst wenn die Rechnung kommt

Die steigende CO2-Steuer ist kein temporäres Phänomen, sondern ein strukturelles Element der deutschen Klimapolitik. Ergänzt durch den europäischen ETS 2, der ab 2027 Gebäude und Verkehr erfassen soll, wird die Preisspirale weiter drehen. Wer heute investiert, sichert sich gegen künftige Kostensteigerungen ab und verbessert gleichzeitig die Marktposition seiner Immobilie – denn Energieeffizienz wird bei Vermietung und Verkauf zunehmend zum Entscheidungskriterium.

Für Eigentümer bedeutet das: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, den energetischen Zustand des Gebäudes systematisch zu analysieren, Sanierungsmaßnahmen zu priorisieren und Fördermittel einzuplanen. Für Mieter gilt: Mietverträge genau lesen, Kostentransparenz einfordern und bei der Standortwahl die Energieeffizienzklasse des Gebäudes stärker gewichten.

Ein strukturierter Einstieg gelingt über eine professionelle Energieberatung, die nicht nur den Ist-Zustand dokumentiert, sondern konkrete Maßnahmen mit Wirtschaftlichkeitsrechnung und Förderoptimierung aufzeigt.

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Dr. Mathies Schiffers berät Eigentümer und Unternehmen in Aachen und der Region zu energetischer Sanierung, CO2-Kostenstrategie und Fördermitteln für Gewerbeimmobilien. Als zertifizierter Energieberater und BVFE-Mitglied verbindet er technisches Fachwissen mit wirtschaftlicher Perspektive.

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