GEG 2024: Was sich für Bauherren und Eigentümer geändert hat

Das Gebäudeenergiegesetz wurde zum 1. Januar 2024 in wesentlichen Teilen novelliert. Die Änderungen betreffen sowohl den Neubau als auch den Gebäudebestand – mit unterschiedlicher Intensität und unterschiedlichen Fristen. Wer als Bauherr, Eigentümer oder Investor plant, kommt um eine genaue Kenntnis des aktuellen Regelwerks nicht herum.

Das GEG fasst seit 2020 die früheren Regelwerke EnEV, EnEG und EEWärmeG zusammen. Mit der Novelle 2024 hat der Gesetzgeber vor allem die Anforderungen an Heizungsanlagen verschärft und die Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung eingeführt. Der folgende Überblick ordnet die zentralen Punkte ein und zeigt, was praktisch zu beachten ist.

Anforderungen an Neubauten nach GEG 2024

Für Neubauten gilt weiterhin der Effizienzhaus-40-Standard als Referenzgröße. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf 55 Prozent des berechneten Referenzgebäudes nicht überschreiten – ein Wert, der in der Praxis gut planerischen Vorlauf erfordert. Hinzu kommen Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz, insbesondere an U-Werte von Außenwänden, Fenstern und Dach.

Die entscheidende Neuregelung betrifft die Heizung: In Neubauten in Neubaugebieten muss ab 2024 die Heizungsanlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In der Praxis erfüllen Wärmepumpen, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen, Pelletheizungen oder Hybridlösungen diese Anforderung – sofern sie korrekt dimensioniert und nachgewiesen sind.

Für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Gemeinden unter 100.000 Einwohnern haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit, ihre Wärmepläne vorzulegen. Bis dahin gibt es Ausnahmen und alternative Erfüllungsoptionen. Wer jetzt baut, sollte dennoch zukunftsfähig planen – ein späterer Heizungstausch ist teuer.

Bestandsgebäude: Was gilt, was kommt

Für bestehende Gebäude greift das GEG 2024 weniger unmittelbar – aber es gibt wichtige Pflichten, die häufig übersehen werden.

Die sogenannte Austauschpflicht für alte Heizkessel besteht bereits seit der ursprünglichen GEG-Fassung: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht dem Stand der Technik entsprechen, müssen ausgetauscht werden. Ausnahmen gelten für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Eigentümer das Gebäude zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des GEG bereits bewohnt hat.

Beim Einbau einer neuen Heizung im Bestand gilt ab sofort ebenfalls die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht – allerdings gestaffelt nach der kommunalen Wärmeplanung. Das bedeutet: Wer jetzt eine neue Heizung einbaut, muss prüfen, ob die Gemeinde bereits einen Wärmeplan hat. Liegt keiner vor, gelten Übergangsfristen und eine Reihe von Erfüllungsoptionen, darunter:

Daneben bestehen im Bestand weitere Nachrüstpflichten: Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein, wenn sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten von mehr als 0,24 W/(m²K) aufweisen. Diese Pflicht ist für die meisten Gebäude bereits seit Jahren gültig – wer sie noch nicht erfüllt hat, riskiert rechtliche Konsequenzen.

Fördermöglichkeiten: BEG und BAFA gezielt nutzen

Die verschärften Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes gehen mit einem umfangreichen Förderrahmen einher, den viele Eigentümer noch zu wenig ausschöpfen.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft über das BAFA für Einzelmaßnahmen und über die KfW für Gesamtgebäude. Für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien sind Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten möglich – gestaffelt nach Einkommensklasse, Effizienzbonus und einem Klimageschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Austausch fossil betriebener Heizungen.

Wer ein Bestandsgebäude auf das Niveau eines Effizienzhauses saniert, kann über die KfW-Bundesförderung zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse erhalten. Der Tilgungszuschuss steigt mit dem erreichten Effizienzhaus-Standard: Je besser die energetische Qualität, desto höher die Förderung.

Wichtig: Seit dem 1. Januar 2024 ist für viele BEG-Maßnahmen die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten verpflichtend. Ohne qualifizierten Energieberater gibt es für Sanierungsmaßnahmen am Gesamtgebäude keine Förderung. Der Energieberatungsbericht – insbesondere der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) – ist dabei nicht nur Fördervoraussetzung, sondern auch die sinnvollste Grundlage für eine wirtschaftliche Sanierungsstrategie.

Was Eigentümer und Bauherren jetzt konkret tun sollten

Die regulatorische Lage ist komplex, die Fristen sind real. Wer handelt, bevor Pflichten zur unmittelbaren Umsetzung werden, hat mehr Spielraum bei der Wahl der Technologie und der Gestaltung der Maßnahmen.

Konkret empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

  1. Bestandsaufnahme: Alter und Zustand der Heizungsanlage prüfen, Dämmsituation erfassen, Energieausweis und vorhandene Unterlagen sichten.
  2. Wärmeplanung der Gemeinde klären: Liegt bereits ein kommunaler Wärmeplan vor? Welche Versorgungsoptionen sind für das Quartier vorgesehen?
  3. Energieberatung beauftragen: Ein qualifizierter Energieberater erstellt eine fundierte Analyse, zeigt GEG-konforme Lösungen auf und sichert die Fördervoraussetzungen.
  4. Sanierungsfahrplan erstellen lassen: Der iSFP hilft, Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren und Fördermittel optimal einzusetzen.
  5. Förderanträge vor Maßnahmenbeginn stellen: BAFA- und KfW-Förderung muss vor Auftragsvergabe beantragt werden – rückwirkend ist keine Förderung möglich.

Das Gebäudeenergiegesetz 2024 schafft klare Rahmenbedingungen, die wirtschaftliche Chancen bieten – wenn man sie richtig nutzt. Wer die Anforderungen kennt und frühzeitig plant, spart langfristig Energiekosten, steigert den Immobilienwert und erfüllt gesetzliche Pflichten ohne unnötigen Druck